【关键词】

拆迁安置房 房屋原值 居间服务 个税增加 违约 房屋买卖合同

【要点提示】

房屋交易双方通过中介公司成交的目的在于利用中介公司的专业优势及沟通渠道更妥善高效地履行合同、预见并防范风险，而不仅仅是由中介公司进行一些事务性工作。缴税无疑是存量房买卖合同履行过程中买受人十分关注的环节之一，中介公司即使不能准确计算出税费数额，也应尽力为买受人提供较为符合政策及市场行情的专业意见，使买受人对合同的履行有所预期。

【当事人信息】

原告：吕某（买受人）

被告：邵某（出卖人）、某房地产经纪公司【以下简称某公司】（居间方）

【案情简介】

2013年4月14日，吕某、邵某与某公司签署《房屋买卖居间合同》，确认吕某、邵某自愿委托某公司对双方就涉案房屋交易提供居间服务，服务内容及标准为：向双方提供房屋买卖信息；向双方提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；协助买卖双方对房屋进行实地查验；协助并促成双方签订《存量房屋买卖合同》；买卖双方签订《存量房屋买卖合同》时，某公司居间行为完成，买卖双方应向某公司支付本合同约定的居间服务费。合同第三条约定：吕某向某公司支付居间服务费49100元（已包括担保费、评估费、贷款服务费）。买卖双方依据本合同第三条的约定，及时足额地向某公司支付居间服务费用。某公司就房屋交易程序、交易价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面为双方提供咨询服务；同日，吕某与邵某签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，就涉案房屋买卖具体事宜做出约定，其中第九条约定：涉及此次房屋交易中产生的全部税费均由吕某承担，合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由吕某缴纳。

2013年4月17日，吕某向某公司交纳30000元，2013年4月23日，吕某向某公司交纳10000元，2013年7月28日，吕某交纳贷款服务费1500元、评估费1500元，2013年11月14日，吕某又交纳担保服务费2400元。

2013年9月5日，吕某与邵某签署《补充协议》，内容包括：1、经双方协商同意，邵某自愿出税三万元，并借给吕某二万元，同时房屋租金由邵某延续收到2014年2月底-3月21日。2、因吕某资金短缺，过户后吕某欠邵某壹拾贰万元房费连同上述贰万元共计壹拾肆万元整延迟到2014年2月底交还给邵某。3、邵某2014年2月-3月21日以前将房屋交还给吕某。4、以上条款一经签订即产生法律效力，任何一方不得违约，否则赔付对方五万元违约金。5、以上条款与原合同有冲突的，以此协议为准。

2013年10月23日，吕某与邵某至税务机关办理缴税手续，吕某交纳了契税13123.69元及营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计279881.56元。2013年11月4日，吕某与邵某办理了涉案房屋的过户手续，现涉案房屋登记在吕某名下。

补充事实：涉案房屋系邵某获得的拆迁安置房。吕某陈述双方签订合同时邵某及某公司一直隐瞒涉案房屋有原值的事实，某公司为其计算的个人所得税仅为房屋成交价的1%，加上房价总支出仅需180万元，但经查询发现涉案房屋有原值，导致其多缴税款19余万元，大大增加了购房成本。

故吕某诉至法院请求：1、某公司退还居间费40000元；2、邵某与某公司支付赔偿款194388.89元。

【法院判决】

1、某公司退还吕某居间服务费一万元；

2、驳回吕某的其他诉讼请求。

【案件解析】

一、法院为何认定中介公司未审查房屋原值致买方多付税费存在居间服务瑕疵？此种情况，应退还买方已支付的服务费吗？

某公司作为专业从事房地产租售业务的中介公司，对二手房交易市场的相关政策及操作规程应当熟知，并应当按照相关规定规范操作，充分为双方提供交易全部过程的政策及法律咨询，协助买卖双方顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅仅促成买卖双方签署买卖合同而已。房屋交易双方通过中介公司成交的目的在于利用中介公司的专业优势及沟通渠道更妥善、高效地履行合同、预见并防范风险，而不仅仅是由中介公司进行一些事务性工作。缴税无疑是存量房买卖合同履行过程中买受人十分关注的环节之一，中介公司即使不能准确计算出税费数额，也应尽力为买受人提供较为符合政策及市场行情的专业意见，使买受人对合同的履行有所预期。《房屋买卖居间合同》虽未约定某公司应当明确告知涉案房屋原值及准确计算相关税费，但约定应就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面提供咨询服务。根据庭审查明的事实及已有证据，某公司在促成吕某与邵某签订买卖合同之前对涉案房屋相关情况并不清楚，亦未及时进行核实，仅凭邵某的陈述为吕某计算税费并促成双方签订合同；而在双方签订买卖合同、邵某配合进行涉案房屋原值查询之后仍未能对交易税费预测合理范围，为吕某计算的应交税款数额与实际缴税数额相差甚远，并非一个专业中介公司应当提供的妥善居间服务，导致房屋交易出现阻滞，居间行为存在瑕疵。某公司确实为吕某与邵某之买卖合同提供了居间服务，且交易已经完成，吕某要求全部退还居间服务费有失公允，但某公司的居间服务存在瑕疵，应当退还吕某部分费用，具体数额由法院综合案件情况依法予以确定。

二、法院为何未支持买方要求的多缴纳的税费由卖方和居间方赔偿？

关于吕某多交税费的问题，吕某与邵某的房屋买卖合同中明确约定税费由吕某承担，且作为出卖人的邵某并不负有明确告知房屋原值的义务，而现有证据亦不足以证明邵某或者某公司存在故意隐瞒涉案房屋相应情况导致吕某受到损失之情形，双方又已经通过签署补充协议的方式对税费承担等问题进行了约定，吕某要求邵某及某公司赔偿多交纳的税费于法无据，法院未予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

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